泗县律师：八种房屋租赁合同纠纷产生的原因

　　泗县律师：八种房屋租赁合同纠纷产生的原因

　　核心内容：房屋租赁合同是现实生活中常见的合同类型。房屋租赁合同看起来相对简单，合同条款相对较少，但房屋租赁合同纠纷经常发生，希望帮助读者避免这些纠纷。泗县律师——董杰为您介绍以下问题：

　　一、合同主体资格问题

　　房屋租赁是指业主将房屋交付他人使用收入并收取一定房屋租金的行为。其中，交出房屋供他人使用并收取一定租金的一方称为房屋出租人；取得房屋使用权并为此支付一定租金的一方称为房屋承租人。

　　1、签订合同时，承租人应首先检查出租人的房产证和土地使用权证。没有房产证的，要看出租人是否有房屋买卖合同或授权委托书。出租人应当审查承租人的信用咨询、租金支付能力和社会诚信。

　　2、承租人还应检查出租房产是否已抵押。

　　3、大型商店统一租赁，出租人本身对租赁房屋没有产权，只接受业主统一租赁的委托，但在合同履行期间，个别业主要求提前收回购物中心摊位做生意，如何处理纠纷，签订此类合同时，承租人应要求出租人承诺或保证。

　　4、对于一些具体内容的房屋租赁合同，出租人应提前办理审批登记手续。例如，在专业市场上，开办单位应分别出租大量摊位。根据国家工商行政管理局的规定，应当提前向工商行政管理部门申请市场登记证。承租人只有取得市场登记证，才能对外招商引资进行宣传和租赁，这也是承租人应该注意的。

　　5、在房屋租赁期内，公司作为出租人破产、企业转型、公司关闭或注销的，如何补救，承租人不能继续租赁房屋造成的经济损失如何补偿。

　　6、在房屋租赁期内，承租人作为自然人死亡后，共同生活的家庭成员是否可以继续原房屋租赁合同，继续居住和使用房屋。

　　二、租赁合同标的物

　　在房屋租赁合同中，要求注明房屋的位置、地址、房屋数量、建筑面积、房产证号，并将房地产规划红线图和房地产平面图作为合同附件。还要写清楚房子的附属设施。

　　有时最好在合同中注明出租房屋的用途是居住还是作为营业场所。

　　三、租赁期限的起算

　　租赁期限一般有两种情况：

　　第一种情况是从房屋租赁合同签订之日起计算。

　　在第二种情况下，考虑到承租人装修房屋等因素，或出租人办理相关审批登记手续，租赁期间的计算时间可约定几个月或合同签订后多少天，从合同签订之日起至正式开始计算租赁期称为免租期。在免租期内，承租人不需要承担租金，但在此期间，装修施工的水电费应承担。

　　根据《中华人民共和国合同法》，合同租赁期限最长不得超过20年。

　　四、租金计算及支付方式

　　年租金标准一般是固定的，但双方也可以约定租金按一定比例或一定金额每年增加。

　　租金支付时间由双方约定，按月、季度或年度支付，但约定按年支付时，双方应约定年度概念和起始时间，否则可能引起误解。

　　5、租赁房屋的交付

　　房屋的交付时间应在合同中约定。

　　租赁房地产交付时，双方应约定派代表到现场检查房地产的完整性，结清前期水电费、通讯费、闭路电视费等相关费用，并签署房地产交付确认书及相关财产交付清单。

　　六、履约保证金

　　为保护出租人的利益，防止承租人提前撤回或拖欠相关费用，承租人应向出租人支付一定数额的履约保证金。

　　七、税收及相关费用的承担

　　在房屋租赁合同中，应明确水电费、通讯费、公安费、清洁费等费用，哪些由出租人承担，哪些由承租人承担。

　　而承租人作为公司，在支付租金后，必须向出租人索要正式有效的税务发票，以免被税务机关查处。

　　特别要提醒的是，在合同中要注明租金是否含税。

　　8、合同中应约定出租人应定期维修房地产及其设施的哪些部位，承租人应维修哪些部位。

　　需要注意的是，出租人应提前通知承租人财产和设施的定期维护，并尽可能在承租人认为合适的时间进行，以确保承租人的正常运行不受影响或干扰。